Fire år etter planvedtaket har ingenting skjedd i Karlshus sentrum
Én rammetillatelse er gitt. Leiligheter er solgt, men byggingen kan ikke starte før park og vei er på plass.
Råde begynte å arbeide med områdereguleringsplanen for Karlshus sentrum i 2016. Planen ble vedtatt i 2022. Fire år senere har det ikke skjedd noen synlig utvikling i sentrum.
Prosjektet som ikke kan starte
Det er gitt én rammetillatelse for boligbygging innenfor området. Prosjektet har solgt flere leiligheter, men kan ikke få igangsettingstillatelse før Park 4 trinn 1 og Nethusveien øst er etablert.
Der ligger flokene. Slik planen ble vedtatt, med ett kjørefelt på den østre delen av Nethusveien som skulle bygges først, kan den delen ikke gjennomføres som refusjonssak. Da må hele Nethusveien øst med tofeltsvei, fortau og sideareal bygges ut samtidig. Kommunen har forsøkt å få til utbygging av ett kjørefelt gjennom forhandling om utbyggingsavtale, uten å komme til enighet.
For Park 4 er saken i rettsapparatet. Skjønn om erstatningsprinsipper og erstatningsbeløp er avholdt i tingretten, og kommunen fikk medhold – men det er krevd overskjønn.
Markedet snudde etter vedtaket
Kommunedirektøren peker på en utvikling utenfor kommunens kontroll: siden 2022 har byggebransjen på Østlandet gått fra sterk vekst til betydelig nedgang, særlig innen boligbygging, med høye renter, økte byggekostnader og svakere etterspørsel.
Det legges til en observasjon om eierne i området: mange har i dag inntekt på eiendommene sine med den bebyggelsen som allerede står. Da er det ikke særlig attraktivt å utvikle nye prosjekter.
Kommunen har på sin side halvert utbyggernes kostnader til utvidet veikryss mellom riksvei 110 og Idrettsveien, ervervet en større grunneiendom, tilbudt innløsning av festetomter, og vedtatt å bygge ny Nethusvei som refusjonssak. Grunnerverv er i gang, og tre avtaler er inngått.
Næringslivet ville ha ny trasé
Råde Næringsforening og kommunen inviterte i mars til dialogmøte med rettighetshaverne. Konklusjonen derfra var at det er kravene til utbyggingen samlet som gjør den vanskelig og kostnadsdrivende.
Næringslivets øverste punkt var en alternativ trasé: ikke utvide Nethusveien, men lage ny vei i nord mot jordet.
Kommunedirektøren avviser det. Innstillingen slår fast at hovedgrepene i planen skal ligge fast – Nethusveien som sentral sentrumsgate, Park 4 som offentlig park og møteplass, torg- og grøntstrukturene, og den overordnede utbyggingsstrukturen. Kommunen vil verken utrede alternativ trasé, omregulere Park 4 til parkering, eller gjøre vesentlige endringer i formålsgrenser for å muliggjøre uavhengig utbygging av enkelteiendommer.
Åtte lettelser skal utredes
I stedet foreslås det å utrede forenklede reguleringsendringer som kan øke gjennomførbarhet og lønnsomhet.
Lista er konkret: økt byggehøyde eller utnyttelsesgrad, endrede bestemmelser for publikumsareal, justerte krav til parkering og uteoppholdsareal, justert netto innvendig høyde i næringslokaler, justerte krav til ladeløsninger og til jorddekke og vegetasjon over parkeringskjeller, og en vurdering av kvalitetskrav som går ut over TEK17.
Ett punkt skiller seg ut: kravet om bruk av massivtre i bærende konstruksjoner foreslås tatt ut.
Kommunen mottok 8. august et notat fra én enkelt utbygger, utarbeidet av deres plankonsulent, som peker på konkrete utfordringer planen gir. Kommunedirektøren vurderer at innholdet ikke endrer innstillingen.
Utvalget behandler saken 10. september, sammen med revidert hovedplan for vann og avløp 2027–2036 og førstegangsbehandling av detaljreguleringsplanen for Lågbukollen. Utvalgsleder er Kari Sogn.